A. Généralités 

(1) Qu’entend-on par bail à loyer ?

Le bail à loyer est le contrat lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, en échange un loyer.

Référence : art. 253 CO

(2) Peut-on conclure un contrat de bail à loyer oralement ? 

Aucune forme particulière n’est requise pour la conclusion d’un contrat de bail à loyer. Le contrat est réputé conclu par l’échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur le contenu essentiel du contrat. Il est alors possible de le conclure oralement. Il est toutefois recommandé de conclure un contrat de bail par écrit pour des raisons probatoires.

Par ailleurs, dans certains cantons, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire une formule écrite agréée par le canton (formule officielle) lors de la conclusion du contrat de bail initial.

Références : art. 1 CO ; art. 11 CO ; art. 270 CO

(3) Dans quel cas le bailleur doit-il remettre obligatoirement la formule agréée par le canton (« formule officielle du bail initial ») au moment de conclure un contrat de bail initial ? 

Les cantons qui subissent une pénurie de logements peuvent rendre obligatoire l’usage d’une formule officielle pour la conclusion d’un contrat de bail à loyer.

Ce document assure au locataire une information adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les modalités de procédure nécessaire à la contestation de ce loyer initial. En l’absence d’une remise d’un tel document au locataire au moment de conclure le contrat de bail initial, le bailleur risque, dans le cadre d’une procédure, de devoir rembourser au locataire une partie des loyers perçus. 

Lorsque les locataires sont mariés, le bailleur a l’obligation de remettre, séparément à chaque époux, la formule officielle, de préférence par lettre signature contre accusé de réception ceci pour des raisons probatoires.

La formule officielle est également nécessaire en cas de sous-location.

Références : art. 270 CO ; ATF 121 III 56 ; ATF 124 III 62

(4) Quelle est la durée d’un contrat de bail ? 

Un contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Le bail est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue. Le contrat prend fin automatiquement à l’expiration du délai ou à l’arrivée du terme, sans qu’il soit nécessaire de le résilier.

Le bail est de durée indéterminée lorsque les parties n’ont pas fixé de fin ni expressément ni tacitement par les parties. Dans un tel cas, le contrat ne prend pas fin automatiquement ; l’une des parties doit provoquer la dissolution par résiliation.

Références : art. 255 CO ; art. 266 CO ; art. 266a CO

(5) Quels sont les devoirs et obligations du bailleur ? 

Les obligations du bailleur sont notamment les suivantes : 

  • il doit mettre à disposition l’objet loué tel qu’il a été convenu, en particulier il est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état ;
  • il doit renseigner le nouveau locataire sur le contrat de bail précédent ;
  • il doit payer les charges, excepté les frais d’électricité qui sont payés directement par le locataire s’agissant de son logement personnel (non pas les locaux communs) ;
  • le bailleur est également soumis a certaines obligations dans le cas de certains défauts de l’objet loué.

Références : art. 256 CO ; art. 256a CO ; art. 256b CO ; art. 258 à 259i CO

 (6) Quels sont les devoirs et obligations du locataire ? 

Les obligations du locataire sont notamment les suivantes :

  • le locataire est tenu de payer le loyer et les frais accessoires ;
  • le locataire doit, sur demande, fournir des garanties qui doivent être déposées auprès d’une banque ;
  • le locataire doit user de l’appartement avec soin ; procéder aux réparations courantes et respecter le voisinage ;
  • le locataire doit également signaler au propriétaire les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier ainsi que tolérer les travaux, le cas échéant.

Références : art. 257 à 257f CO

(7) Qu’entend-on par « frais accessoires » ? 


Les frais accessoires sont les frais dus pour les prestations fournies par le bailleur (ou un tiers) en lien avec l’usage des locaux, par exemple les frais de chauffage et eau chaude, les frais d’eau froide, les taxes communales d’épuration des eaux d’égout et d’enlèvement des ordures, les redevances pour le réseau de télévision par câble (si celles-ci sont facturées au bailleur), les frais d’installations collectives (climatisation, ascenseur, etc.), les frais de conciergerie, les frais d’entretien du jardin, les frais de déblaiement de la neige. 

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu expressément dans le contrat de bail à loyer.

Références :  art. 257a CO

 (8) Que faire lorsque le locataire est en retard dans le paiement de son loyer ? 

Lorsque, après la réception du logement (ou une autre chose louée), le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut, sous la forme d’une mise en demeure, lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

Si les locataires sont mariés, il est nécessaire d’adresser les courriers susmentionnés, séparément, aux deux époux et par lettre signature avec accusé de réception ceci pour des raisons probatoires.

Références : art. 257d CO

(9) Comment doit procéder le bailleur avec la caution (sûreté) remise par le locataire ? 


Le montant de la caution, qui ne doit pas dépasser 3 mois de loyer (en cas de baux d’habitation), est déposée par le bailleur auprès d’un établissement prévu à cet effet et ceci au nom du locataire. 

A la fin du contrat de bail, l’accord des deux parties est nécessaire pour libérer les sûretés.

Références : art. 257 CO

(10) Comment le bailleur peut-il réagir si le locataire manque d’égard à ses voisins ? 


Se comporter de manière inadéquate  envers les autres occupants de l’immeuble constitue une violation contractuelle, par exemple en cas de bruit, non-respect du repos nocturne ou dénonciations réitérées et non justifiées du comportement des voisins au bailleur ou à la police.

Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur (mise en demeure), persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Lorsque les locataires sont mariés, il est nécessaire d’adresser les courriers susmentionnés, séparément, aux époux et par lettre signature avec accusé de réception ceci pour des raisons probatoires.

Références : art. 257f CO ; TF 4A_655/2017 du 22 février 2018

B. Défaut

(X) Qu’est-ce qu’un défaut ? 

Par défaut, on entend un logement (ou une autre chose louée) ne présentant pas une qualité promise par le bailleur ou une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter selon le cours ordinaire des choses et l’usage prévu de l’objet. 

Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable.

 Références : art. 259 à 259i CO ; ATF 135 III 345

(1) Quel est le devoir du locataire en cas de défaut intervenant dans les locaux ? 


Le locataire est tenu de signaler au bailleur les défauts dont il n’a pas à assumer la réparation lui-même. S’il omet cet avis et qu’un dommage survient en lien avec ce défaut, le locataire en répond. 

Cet avis n’est soumis à aucune forme particulière, toutefois, il est recommandé de l’adresser par lettre signature avec accusé de réception ceci pour des raisons probatoires.

Références : art. 257g CO

(2) Quels types de défauts doivent être réparés par le locataire pendant le bail ? 

Le locataire doit, selon usage local, remédier aux défauts éliminables par de menus travaux (nettoyage ou réparation) indispensables à l’entretien normal de la chose.

Références : art. 259 CO

(3) Quels sont les droits du locataire en cas de défauts intervenant dans les locaux pendant 
le bail ? 

Si des défauts non imputables au locataire apparaissent et que celui-ci n’est pas supposé réparer ou si apparaissent des défauts qui entravent considérablement l’usage de la chose, le locataire peut exiger du bailleur ce qui suit :

  • la remise en état de la chose ;
  • une réduction proportionnelle du loyer ;
  • des dommages-intérêts ; la prise en charge du procès contre un tiers ;

Par ailleurs, le locataire est également en droit de consigner le loyer si le bailleur, après une mise en demeure valable, n’a pas réparé les défauts, dont la responsabilité lui incombe. 

Références : art. 259 à 259i CO

(4) Quels sont les droits du locataire lorsque, après interpellation, le bailleur ne remet pas en état les locaux présentant un défaut ? 


Si un bailleur ne remédie pas au défaut dans un délai convenable, le locataire est alors en droit, selon l’importance du défaut, soit de résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut est grave au point d’exclure ou d’entraver considérablement l’usage pour lequel l’objet était prévu ; soit de remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut est important sans toutefois entraver considérablement l’usage prévu.

Lorsque le bailleur remplace la chose par une nouvelle chose sans défaut dans un délai convenable, le locataire ne peut exiger la remise en état de la chose défectueuse. 

Références : art. 259b CO ; art. 259c CO

(5) Quelles sont les conditions à respecter par le locataire aux fins de consigner les loyers en cas de défaut intervenu dans ses locaux ? 

Le locataire est en droit de consigner le loyer futur aux conditions suivantes : 

  • le bail doit porter sur un immeuble ;
  • le locataire doit d’abord exiger la réparation de la chose en fixant par écrit un délai raisonnable au bailleur pour s’exécuter (mise en demeure) ; 
  • dans le cadre de la mise en demeure, le locataire doit également aviser le bailleur de sa volonté de consigner.

A l’échéance du délai, le locataire est en droit de consigner valablement les prochains loyers auprès d’un établissement bancaire.

Une fois les loyers consignés, le locataire dispose de 30 jours (dès l’échéance du premier loyer consigné) pour introduire une action devant l’autorité de conciliation du lieu de situation de l’immeuble. A défaut, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur.

Références : art. 259g à 259i CO

C. Rénovation ou modification des locaux loués – art. 260ss CO

(1) Le bailleur peut-il rénover (ou modifier) les locaux loués par le locataire ? 

Le bailleur est autorisé à rénover ou à modifier le logement (ou une autre chose louée) à la condition que les travaux puissent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié. Le bailleur est tenu de prendre en compte les intérêts du locataire. A défaut, le locataire peut demander un dédommagement, tel que la réduction du loyer et des dommages-intérêts. 

Références : art. 259 CO ; art. 259e CO ; art. 260 CO

(2) Le locataire peut-il lui-même rénover ou faire rénover les locaux ? 

Le locataire peut rénover ou modifier le logement (ou une autre chose louée) uniquement si le bailleur a donné son consentement écrit. 

Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit.

Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.

Référence : art. 260a CO

D. Sous-location 

  1. Le locataire est-il autorisé à sous-louer les locaux ? 

Oui, le locataire peut sous-louer le logement (ou une autre chose louée) aux conditions suivantes :

  • la sous-location n’a pas été expressément exclue par le contrat de location de base ;
  • le bailleur consent à la sous-location ;
  • le locataire a l’intention de réintégrer l’objet dans un délai prévisible.

Références : art. 262 CO ; ATF 138 III 59

  1. Le bailleur est-il autorisé à refuser une sous-location ? 

Oui, le bailleur est en droit de refuser une sous-location dans les cas suivants :  

  • lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location ;
  • lorsque les conditions de la sous-location apparaissent abusives, comparées à celle du bail principal, par exemple lorsque le locataire réalise un bénéfice dans le cadre de la sous-location, sauf si celui-ci fournit des prestations supplémentaires.
  • lorsque la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. 

Référence : art. 262 CO

E. Restitution anticipée des locaux

(1) Le locataire est-il autorisé à restituer les locaux avant la fin du contrat de bail ? 

Oui, le locataire peut restituer le logement (ou une autre chose louée) aux conditions suivantes :

  • il présente un nouveau locataire solvable ;
  • le bailleur ne dispose pas de raisons de refuser raisonnablement de contracter avec le nouveau locataire ;
  • le nouveau locataire doit accepter le bail aux mêmes conditions que l’ancien.

Si le locataire ne trouve pas de nouveau locataire pour le remplacer, il est tenu au paiement du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé légal ou contractuel. 

Référence : art. 264 CO

(2) Quelles sont les obligations du bailleur dans ce cas de figure ? 


Le bailleur doit alors admettre l’imputation de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que les profits qu’il a pu retirer d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncés sur le loyer. 

Référence : art. 264 CO

F. Fin du contrat de bail à loyer

(1) Comment un contrat de bail à loyer prend-il fin ? 


S’agissant d’un contrat de durée, on distingue entre les causes d’extinction ordinaires et extraordinaires. Celles-ci provoquent, d’une part, la dissolution du lien contractuel, et d’autre part, la liquidation du contrat.

  • Causes ordinaires d’extinction : lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue. 
  • Causes extraordinaires d’extinction : 
  • en cas de défauts de la chose louée, le locataire peut résilier le contrat ;
  • en cas d’aliénation de la chose louée, l’acquéreur dispose d’un droit extraordinaire de résiliation ;
  • en cas de violation du contrat par le locataire, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée à certaines conditions ;
  • en cas de justes motifs, le bail peut être résilié par chacune des parties ;
  • en cas de décès du locataire, les héritiers ont la faculté de résilier le contrat de manière anticipée ; 

Références : art. 255 al. 2 CO ; art. 266 al. 1 CO ; art. 259b CO ; art. 261 al. 2 et 3 ; art. 257f al. 3 et 4 ; art. 266g CO ; art. 266i CO

(2) Peut-on résilier un contrat de bail sans respecter le délai de préavis contractuel ou légal ? 


Une telle situation peut intervenir notamment dans deux cas.

Demeure du locataire. Lorsque, après la réception des locaux, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

Références : art. 257d CO

Manque de diligence du locataire. Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Références : art. 257f al. 3 et 4 CO

(3) Peut-on résilier un contrat de bail à loyer oralement ? 


Certains contrats de bail (portant par exemple sur une chambre meublée ou une place de stationnement) peuvent être résiliés oralement. Toutefois, la forme écrite est toujours recommandée à des fins de preuve.

Pour les baux d’habitations et de locaux commerciaux, le congé doit être donné par écrit, sous peine de nullité. De plus, s’il est donné par le bailleur, ce dernier doit utiliser une formule officielle agréée par le canton. 

Références : art. 266l al. 1 et 2 CO ; art. 266o CO ; 

(4) Qu’entend-on par « formule officielle de résiliation du bail à loyer » ? 


La formule officielle du canton est un formulaire agrée par le canton qui indique au locataire les moyens disponibles s’il souhaite contester le congé ou prolonger le bail. Il s’agit d’une obligation légale faite au bailleur. 

Références : art. 266l CO

(5) Que doit faire le bailleur lorsqu’il résilie le contrat de bail loué par des personnes mariés ?

S’agissant d’un logement de famille, le bailleur doit communiquer le congé, par deux plis recommandés séparés, aux deux époux. Il en va de même pour une mise en demeure assortie d’une menace de résiliation selon l’art. 257d CO (cf. art. 266n CO). 

Références : art. 266m et 266n CO

(6) Quelles sont les obligations du bailleur au moment de la restitution des locaux par le 
locataire ? 

Au moment de la restitution des locaux, le bailleur est tenu à un devoir de vérification de la chose louée. Le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée et aviser immédiatement le locataire en cas de défaut. En l’absence d’un tel avis, le locataire est déchargé de toute responsabilité à moins qu’ils ne s’agissent de défauts ne pouvant être découverts à l’aide des moyens usuels. 

Références : art. 267a CO

(7) Quels sont les droits du bailleur au moment de la restitution des locaux par le locataire ? 


Dans le cadre d’un bail à loyer commercial, le bailleur dispose d’un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent à l’usage ou à l’aménagement de ceux-ci.

Références : art. 268 CO

G. Loyers abusifs – art. 269ss CO

(1) Qu’entend-on par « loyer abusif » ? Quelles sont les exceptions ? 


Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée » ou « lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.

Les loyers ne sont en principe pas abusifs dans les cas suivants :

  • les loyers compris dans les limites des prix du marché, lesquels sont appréciés par comparaison aux loyers pratiqués dans la localité ou le quartier où est situé l’immeuble, pour autant que ces loyers soient ceux d’immeubles comparables ;
  • les loyers justifiés par des hausses de coûts ou des prestations supplémentaires du bailleur ;
  • les loyers situés dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais, lorsqu’il s’agit de constructions récentes ;
  • les loyers qui ne servent qu’à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire d’avance ;
  • les loyers qui n’excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires.

Références : art. 269 et 269a CO

(2) Le locataire peut-il contester le loyer initial ? Le cas échéant, à quelles conditions ? 


Le locataire peut, en saisissant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception des locaux, demander la diminution du loyer initial s’il estime que le loyer est abusif, s’il a été contraint par nécessité de conclure le bail (nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement) ou si le bailleur a augmenté de manière sensible (+ 10%), par rapport au loyer précédent, le loyer pour le même objet.

Références : art. 270 CO

 (3) Le bailleur est-il autorisé à augmenter le loyer ?

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton.

Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle ou si les motifs ne sont pas indiqués, ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

Références : art. 269d 

(4) Le locataire peut-il demander une diminution de loyer ?

Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception des locaux et en demander la diminution ceci dans deux cas :

  • s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux;
  • si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

Références : art. 270 CO

(5) Le locataire peut-il demander une prolongation du contrat suite à une résiliation adressée par le bailleur ? 

Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.

Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné :

  • en cas de demeure du locataire ;
  • pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins ;
  • en cas de faillite du locataire ;
  • si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.

En règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

Références : art. 272 et 272a CO