PROPRIETAIRE 

  1. Vente d’immeubles
  • Qu’entend-on par « contrat de vente d’un bien immobilier » ?

Un contrat de vente d’un bien immobilier vise un contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer le bien immobilier vendu à l’acheteur et à lui en transférer la propriété, en l’échange d’un prix que l’acheteur s’engage à lui payer.

Référence : art. 184 CO. 

  • Selon quelle forme doit être établie un contrat de vente d’un immeuble ?

Un contrat de vente d’un immeuble doit être établi en la forme authentique.

Référence : art. 216 CO

  • Qu’entend-on par « droit de préemption » portant sur un immeuble ?

Le droit de préemption est la faculté qui permet à une personne (le préempteur) d’exiger du vendeur (le promettant) le transfert de la propriété de l’immeuble, en particulier dans le cas où le promettant décide de vendre l’immeuble à un tiers. Le prix peut être le même que celui qui avait été convenu avec le tiers acquéreur (droit de préemption ordinaire) ou il peut être inscrit dans le pacte de préemption (droit de préemption limitatif ou qualifié).

Les pactes de préemption doivent revêtir la forme authentique. Toutefois, les parties peuvent se contenter de la forme écrite pour les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l’avance, à savoir dans le cadre d’un droit de préemption ordinaire.

Les droits de préemption découlant de la loi sont par exemple les suivants :

  • les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d’une part qui n’est pas copropriétaire  ;
  • le propriétaire d’un fonds grevé d’un droit de superficie distinct et permanent a également un droit de préemption légal contre tout acquéreur du droit de superficie ;
  • en cas d’aliénation d’une entreprise agricole, les parents de l’aliénateur mentionnés ci-après ont, dans l’ordre, un droit de préemption sur celle-ci lorsqu’ils entendent l’exploiter eux-mêmes et en paraissent capables: chaque descendant, puis chacun des frères et soeurs et leurs enfants, lorsque l’aliénateur a acquis l’entreprise en totalité ou en majeure partie de ses père et mère ou dans leur succession depuis moins de 25 ans ;
  • en cas d’aliénation d’un immeuble agricole, chacun des descendants de l’aliénateur a un droit de préemption sur l’immeuble, lorsqu’il est propriétaire d’une entreprise agricole ou qu’il dispose économiquement d’une telle entreprise et que l’immeuble est situé dans le rayon d’exploitation de cette entreprise, usuel dans la localité ;
  • en cas d’aliénation d’une entreprise agricole ou d’une entreprise agricole, le fermier à certaines conditions.

Le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente de l’immeuble ainsi qu’à l’occasion de tout autre acte juridique équivalent économiquement à une vente (cas de préemption), notamment dans les cas suivants : la dation en paiement, les enchères volontaires, les ventes conditionnelles dont le préempteur accepte les conditions et l’exercice d’un droit d’emption.

Le droit peut être annoté au registre foncier. La durée maximale de l’engagement contractuel et de l’annotation est de 25 ans.

Références : art. 216 CO ; art. 216c CO ; art. 682 CC ; art. 42 et 47 LDFR ; ATF 134 III 597 ; ATF 134 I 263

  • Qu’est-ce qu’un « droit d’emption » ?

Le droit d’emption désigne la faculté en vertu de laquelle un ayant droit (l’empteur) peut acheter un immeuble par une déclaration unilatérale au vendeur (le promettant ou le concédant), en contrepartie du versement de son prix.

Le droit peut être annoté au registre foncier. La durée maximale de l’engagement contractuel et de l’annotation est de 10 ans.

Référence : art. 216a CO 

  • Qu’entend-on par « droit de réméré » ?

Le droit de réméré est un droit de rachat du vendeur et désigne ainsi la faculté en vertu de laquelle le vendeur peut exiger de l’acheteur de l’immeuble qu’il lui transfère la propriété de l’immeuble, en contrepartie du versement de son prix. 

Le droit peut être annoté au registre foncier. La durée maximale de l’engagement contractuel et de l’annotation est de 25 ans.

Références : art. 216a CO ; ATF 120 Ia 240

  • Que faire en cas de défaut de l’immeuble ?

Dès la prise de possession de l’immeuble, il convient de vérifier son état et aviser le vendeur des défauts sans délai, sinon l’immeuble sera tenu pour accepté, à moins qu’il ne s’agisse de défauts cachés que les vérifications usuelles ne permettent pas de découvrir. 

S’agissant des défauts qui ne se manifestent que plus tard, il convient également de les signaler immédiatement au vendeur, sous peine que l’immeuble soit tenu pour accepté dans cet état. 

Il est vivement recommandé d’adresser l’avis des défauts à l’intéressé par écrit et lettre signature ceci pour des raisons probatoires. 

Références : art. 201 CO ; ATF 104 II 265

  1. Copropriétaires
  • Qu’entend-on par « copropriété » ?

La copropriété vise la situation dans laquelle plusieurs personnes disposent, chacune pour sa quote-part, de la propriété d’une chose qui n’est pas matériellement divisée.

Référence : art. 646 al. 1 CC

  • Comment se définit la « quote-part » ?

Les quotes-parts des copropriétaires sont présumées égales. Ces derniers peuvent convenir de parts inégales. Toutefois, en matière immobilière, la convention prévoyant une réglementation différente doit être passée en la forme authentique. 

Références : art. 646 al. 2 CC ; ATF 111 II 26, JdT 1986 I 111

  • Comment se règlent les relations entre les copropriétaires ?

En général, les copropriétaires décident de prévoir un règlement d’utilisation et d’administration qui déroge aux dispositions légales et y mentionnent que la majorité des voix est nécessaire pour toute modification. À défaut d’un tel règlement, la loi prévoit que chaque propriétaire peut s’occuper des actes d’administration courante alors que la majorité de tous les copropriétaires, représentant leurs parts réunies plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour des actes d’administration plus importants. 

La loi prévoit toutefois deux limites à la liberté des copropriétaires de régler leurs relations dans un règlement. Premièrement, une modification du règlement relative à l’attribution de droits d’usage particulier doit être approuvée par les copropriétaires visés. Par ailleurs, le règlement ne peut supprimer ou restreindre le droit d’un copropriétaire de demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés ou de prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant. 

Références : art. 647 CC ; art. 647a CC ; art. 647b CC

  • Quelle est la différence entre les actes d’administration courante et les actes d’administration plus importants ?

En principe, chaque copropriétaire a la possibilité de faire les actes d’administration courante, tels que des réparations d’entretien, ou de conclure des contrats à cet effet, y compris de payer ou d’encaisser les sommes nécessaires pour l’ensemble des copropriétaires. 

Il en va différemment des actes d’administration plus importants, comme par exemple la conclusion ou la résiliation de baux à loyer, pour lesquels la majorité de tous les copropriétaires, représentant en plus avec leurs parts réunies plus de la moitié de la valeur de la chose, est nécessaire. 

Références : art. 647a CC ; art. 647b CC

  • Quelle est la différence entre travaux de construction « utiles » et travaux de construction « nécessaires » ? Comment se prennent les décisions à ce sujet ?

Les travaux de construction utiles sont des travaux de réfection ou de transformation qui ne sont pas nécessaires mais qui permettent d’augmenter la valeur de la chose ou d’améliorer sont rendement ou son utilité. Les travaux de construction nécessaires sont des travaux d’entretien, de réparation et de réfection qui sont quant à eux indispensables pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose, à l’exception ds actes d’administration courante que chacun des copropriétaires peut faire. 

La décision d’entreprendre des travaux de construction nécessaires doit être prise à la majorité de tous les copropriétaires. Pour les travaux de construction utiles, il faut en plus que cette majorité de copropriétaires représente, avec leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Par ailleurs, si une modification utile gêne notablement et durablement l’usage ou la jouissance de la chose pour un copropriétaire, elle nécessite son consentement. Le consentement du copropriétaire est également nécessire pour des modifications coûteuses, disproportionnées par rapport à la valeur de la part d’un copropriétaire, à mois que les autres copropriétaires participent à la part de ses frais qui est déraisonnable. 

Références : art. 647c CC ; art. 647d CC

  • Quels sont les actes de disposition que peut entreprendre un copropriétaire ?

Un copropriétaire veille aux intérêts communs. Il peut jouir de la chose et en user dans une mesure compatible avec le droit des autres. Cependant, l’accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droit réels ou changement dans la destination de la chose, sauf s’ils ont unanimement prévus une autre réglementation. Par ailleurs, si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de ces droits. 

Référence : art. 648 CC

  • Comment sont réparties les frais et charges de l’immeuble ?

En principe, les copropriétaires supportent, proportionnellement à leurs parts, les frais d’administration, impôts et autres charges de l’immeuble. 

Si l’un des copropriétaires paie une somme plus élevée, il dispose d’un recours contre les autres copropriétaires. 

Référence : art. 649 CC

  • Peut-on exclure un copropriétaire ? Le cas échéant, quelles sont les démarches à entreprendre ?

Une décision judiciaire permet d’exclure un copropriétaire lorsque, par son comportement ou celui d’une personne à laquelle il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers les autres copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté. 

Si la communauté comprend plus de deux copropriétaires, une autorisation votée en principe à la majorité de tous les copropriétaires, non compris celui qui devrait être potentiellement exclu, est nécessaire. 

L’exclusion est prononcée par un juge et nécessite donc une procédure devant un tribunal. Le jugement permettra de condamner le copropriétaire à vendre sa part, faute de quoi le juge pourra ordonner une vente aux enchères publiques.

Référence : art. 649b CC

  • Comment mettre fin à la copropriété ?

Chacun des copropriétaires a le droit d’exiger le partage, s’il n’est tenu de demeurer dans l’indivision en vertu d’un acte juridique, par suite de la constitution d’une propriété par étages ou en raison de l’affectation de la chose à un but durable.

Le partage peut être exclu par convention pour 50 ans au plus; s’il s’agit d’immeubles, la convention doit, pour être valable, être reçue en la forme authentique et elle peut être annotée au registre foncier.

Le partage ne doit pas être provoqué en temps inopportun.

Référence : art. 650 CC

  • Quelles sont les modalités du partage ?

La copropriété peut cesser par le partage en nature, par la vente de gré à gré ou aux enchères avec répartition du prix ou par l’achat de l’un ou plusieurs des copropriétaires des parts des autres.

En cas de désaccord entre les copropriétaires, chaque copropriétaire peut intenter une action en partage. Le juge ordonnera le partage en nature et si la chose ne peut être divisée sans diminution notable de sa valeur, une vente aux enchères publiques ou entre les copropriétaires.  

Référence : art. 651 CC

  1. Propriété commune (art. 652 ss CC)
  • Qu’entend-on par « propriété commune » ?

Une propriété commune vise la situation dans laquelle plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la loi ou d’un contrat sont propriétaires d’une chose et leur droit s’étend à la chose entière.

Référence : art. 652 CC

  • Quelle est la différence entre « copropriété » et « propriété commune » ?

En cas de propriété commune, aucun membre de la communauté n’est propriétaire d’une quote-part idéale. Au contraire, le droit de chacun s’étend à la chose entière.

Références : art. 652 CC ; ATF 87 I 342, JdT 1962 I 328 

  • Comment peut-on se retrouver en « propriété commune » ?

Un tiers se trouve en propriété commune notamment dans les cas suivants : la communauté de biens entre époux, l’indivision, la communauté héréditaire, la société simple, la société en nom collectif ou encore la société en commandite.

Références : art. 652 CC ; ATF 84 I 126, JdT 1959 I 36

  • Quels sont les droits et devoirs des communistes ?

Les droits et devoirs des communistes découlent des règles de la communauté légale ou conventionnelle qui les unit. 

En l’absence d’une règle contraire, les droits des communistes, en particulier celui de disposer de la chose, doivent être exercés à l’unanimité. Toutefois, le partage et le droit de disposer d’une quote-part sont exclus.

Référence : art. 653 CC

  • Comment mettre fin à la propriété commune ?

Il est possible de mettre fin à la propriété commune en vendant la chose ou en mettant un terme à la communauté 

Référence : art. 654 al. 1 CC 

  1. Propriété par étages / PPE
  • Qu’entend-on par propriété par étages (PPE) ?

Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment. 

Référence : art. 712a CC

  • Comment constituer une PPE ?

La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier, laquelle peut être requise en vertu d’un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages ou en vertu d’une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d’un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages.

Référence : art. 712d CC

  • Quels sont les droits et obligations des propriétaires par étages ?

Le propriétaire par étages peut administrer, utiliser et aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres propriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur. Il a l’obligation d’entretenir ses locaux afin que l’état et l’aspect du bâtiment soient irréprochables.

Référence : art. 712a CC

  • Sur quelles parties de l’immeuble un propriétaire par étages peut acquérir un droit exclusif, et celles, a contrario, où il ne peut pas obtenir un tel droit ?

Peuvent être l’objet du droit exclusif les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès propre, la possibilité d’englober des locaux annexes distincts étant réservée.

Au contraire, le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur :

  • le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit;
  • les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment;
  • les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux.

Référence : art. 712b CC

  • Comment peut-on mettre fin à une PPE ?

Il convient de requérir la radiation de l’inscription au registre foncier. La radiation peut être demandée en vertu d’une convention mettant fin à la PPE ou par tout copropriétaire qui réunit entre ses mains toutes les parts, sous réserve du consentement des personnes ayant sur des étages des droits réels qui ne peuvent être transférés sans inconvénient sur l’immeuble entier.

Référence : art. 712f CC

  • Comment sont réglés les rapports entre les différents propriétaires par étages ?

En principe, les propriétaires par étages règlent leurs rapports dans un règlement d’administration et d’utilisation.

Chaque propriétaire peut demander qu’un tel règlement soit établi et mentionné au registre foncier du moment qu’il a été valablement adopté par la majorité des propriétaires par étages représentant plus de la moitié de la valeur des parts. 

Toutefois, les propriétaires d’étages ne peuvent décider de changer les règles de nature dispositives sur les actes d’administration et les travaux de construction que par un vote à l’unanimité.

Référence : art. 712g CC

  • Comment sont répartis les frais et charges communes aux copropriétaires par étages ?

Les propriétaires paient les frais d’administration et charges communes en proportion de la valeur de leurs parts. Toutefois, la répartition tient compte du fait que certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou certaines installations n’ont pas grande utilité pour certains copropriétaires par étages.

Référence : art. 712h CC

  • Comment garantir les contributions des propriétaires par étages ?

La communauté de propriétaires par étages peut facultativement demander l’inscription d’une hypothèque légale sur la part de chaque propriétaire pour garantir ses créances des trois dernières années. Ont qualité pour demander une telle inscription l’administrateur ou, s’il n’y en a pas, chaque copropriétaire sous réserve d’une autorisation de la majorité des copropriétaires ou du tribunal, ainsi que le créancier en faveur duquel la contribution est saisie. 

Par ailleurs, la communauté des propriétaires dispose, dans tous les cas, pour garantir ses contributions des trois dernières années, d’un droit de rétention sur les meubles des copropriétaires et qui servent à l’aménagement de leurs locaux ou à leur usage.

Références : art. 712h CC; art. 712i CC; art. 712k CC

  • Quelles sont les compétences et attributions de l’assemblée des copropriétaires par étages ?

L’assemblée des copropriétaires est compétente notamment pour :

  • régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur,
  • nommer l’administrateur et surveiller son activité, 
  • désigner un comité ou un délégué pour lui attribuer des tâches administratives,
  • approuver chaque année les comptes et la répartition des frais entre copropriétaires,
  • décider de la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection, 
  • assurer l’immeuble contre les risques d’incendie et d’autres risques.

Référence : art. 712m CC

  • A quelles conditions les décisions de l’assemblée des copropriétaires par étages sont-elles prises valablement ?

L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires (mais au moins deux), représentant au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés. 

Si ces conditions ne sont pas réunies, une seconde assemblée sera convoquée, au plus tôt dix jours après la première. Dans ce cas, elle pourra délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présent ou représentés. 

Référence : art. 712p CC

  • Qui doit nommer l’administrateur de la copropriété par étages ?

En principe, l’assemblée des copropriétaires se charge de nommer l’administrateur. 

Si elle n’y parvient pas, chaque copropriétaire peut s’adresser à un tribunal pour qu’un juge s’en charge. 

Références : art. 712m CC ; art. 712q CC

  • Peut-on révoquer l’administrateur, le cas échéant, à quelles conditions ?

Oui, l’assemblée des copropriétaires peut révoquer l’administrateur en tout temps. Il faut néanmoins que la proposition de révocation soit inscrite au préalable à l’ordre du jour et qu’elle ait fait l’objet d’une décision de l’assemblée, à la majorité simple des copropriétaires présents. 

Si, malgré de justes motifs, l’assemblée des copropriétaires refuse de révoquer l’administrateur, c’est à chaque copropriétaire que revient la compétence, dans le mois, de demander au tribunal de prononcer la révocation. Il existe un juste motif lorsque, par son comportement, l’administrateur a rompu la confiance de la communauté, par exemple en manquant à son devoir d’établir correctement les décomptes. 

Références : art. 712r CC ; ATF 131 III 297, JdT 2005 I 354 ; ATF 126 III 177, JdT 2000 I 559

  • Quelles sont les compétences et attributions de l’administrateur ?

En premier lieu, l’administrateur se charge d’exécuter les actes d’administration commune réglés par le règlement d’administration ou, à défaut, par la loi et les décisions de l’assemblée des copropriétaires. A cet égard, il peut prendre, en cas d’urgence, toute mesure nécessaire pour éviter ou réparer un dommage. Il s’occupe également du décompte des frais et charges communs entre les copropriétaires en dressant des factures et encaissant les contributions en question. Par ailleurs, il veille au respect des règles dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes.

L’administrateur est compétent pour représenter la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune, dans les limites de ses attributions légales. Pour les procédures judiciaires, à l’exception de celles qui se déroulent en procédure sommaire, l’administrateur a besoin de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Pour les cas d’urgence, l’autorisation peut être demandé après coup. Les déclarations, sommations, jugement et décisions qui visent l’ensemble de la communauté peuvent être notifiés à l’administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de l’immeuble.

Références : art. 712s CC ; art. 712t CC

  1. Servitude (art. 730 ss CC)
  • Qu’entend-on par « servitude foncière » ?

Une servitude foncière est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage (par exemple la servitude de passage), ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété (par exemple le droit de vue). 

Référence : art. 730 CC

  • Comment constituer une servitude foncière ?

En principe, une inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution de telles servitudes. L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique.

Références : art. 731 CC ; art. 732 CC

  • Qui dispose de la charge d’entretien de la servitude ?

Le propriétaire du fonds dominant entretien les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude. La charge de l’entretien peut appartenir aux deux parties proportionnellement à leur intérêt, si ces ouvrages sont aussi utiles au propriétaire grevé. 

Référence : art. 741 CC

  • Comment prend fin une servitude ?

Une servitude s’éteint en principe par une radiation de l’inscription au registre foncier. Dans des cas plus rares, elle peut prendre fin en raison de la perte totale du fonds servant ou du fonds dominant. L’extinction d’une servitude peut aussi provenir d’une renonciation, totale ou partielle, par le propriétaire du fonds dominant. 

Référence : art. 734 CC ; ATF 127 III 440, JdT 2002 I 542